Local Politics、土地利用管制与房价

--- 卡尔加里与休斯顿的“双城记”

（连载一）

卡尔加里和休斯顿分别是加拿大和美国的石油工业中心，很多跨国性的石油公司的加拿大总部和美国总部就分别坐落在这两个城市,而且公司内部的员工经常会有机会在这两个城市之间调换工作，因此两个城市的薪水不会有明显的差别。事实上也是如此，卡尔加里的人均收入在2014年大约是56680加元，而休斯顿大约是54563美元（1加币=0.9美元）。但是这两个城市的人口密度有很大的差别。根据维基百科的数据，卡尔加里市2011年大约有110万人生活在704平方公里的土地上， 人口密度大约是每平方公里1554人。而休斯顿大约有210万人生活在1553平方公里的土地上，人口密度大约是每平方公里1352人。卡尔加里的人口密度比休斯顿高出15%。而在房价方面，根据2014年1月份的统计数据，卡尔加里的独立屋的中位数价格大概在46万加币，而休斯顿的独立屋的中位数价格仅仅在25万美元左右，即使考虑汇率因素，卡尔加里的房价仍然比休斯顿高出三分之二。在卡尔加里，基本上没有25万加元以下的独立屋，而在休斯顿，大概有四分之一的独立屋价格不高于15万美元。

两个城市的经济结构相似，居民家庭的收入水平差不多，但人口密度有明显的差别，而房价却差的更离谱，个中缘由是什么呢？主要是两者的土地利用管制的不同，它是房地产市场上供给方的主要决定因素。

美国布鲁金斯学会 (Brookings Institute) 曾经把非地理属性的土地利用管制分为“规则性土地利用管制 (Prescriptive Land Use Regulation)”和“反应性土地利用管制 (Responsive Land Use Regulation)”等两个类别。

规则性土地利用管制是指有一套成文的条例、制度、和区划来指导土地的利用方式。与规则性的土地利用管制不同，反应性的土地利用管制则没有类似的成文规定，主要是根据市场的需要作出即时反应，当然前提是符合相应的环境管控的要求。

显而易见的是，在规则性的土地利用管制下，土地供给对于需求增长的反应要相对缓慢，这只需要从延长的审批程序就可以看出来，因此，供给的价格弹性相对要小。这样，价格作为传导机制的作用减弱，作为需求增长的直接结果就是表现为价格的增长，而不是供给的增长。文德尔·考克思(Wendell Cox)研究了美国主要城市2000-2010年间的房屋价格增长，发现在反应性的土地利用管制下的城市，中位数房价在这10年间下降了11.5%，而在规则性的土地利用管制下的城市，中位数房价则上涨了21.5%。因此，管制是有代价的，代价是房价的不断上涨。

在上面提到的卡尔加里和休斯顿两个城市中，休斯顿是反应性土地利用管制的代表。在考克思编制的土地与管制成本指数中，休斯顿在美国10多个城市中是管制成本最低的。而加拿大的城市都存在相当严格的规则性的土地利用管制，多伦多、温哥华如此，卡尔加里也不例外。

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